Kennisplatform over milieueffectrapportage

Woningnood: een flinke opgave!

di 3 april 2018

Woningtekort, een verhitte woningmarkt, woningnood: we kunnen er niet meer om heen, er moeten woningen gebouwd worden. Veel gemeenten staan de komende jaren voor een flinke opgave. Kondigde de minister van BZK eind januari al aan dat om het probleem te kunnen oplossen ook in het groen gebouwd moet worden, bij brief van 8 maart jl. heeft zij de Tweede Kamer geïnformeerd over het voornemen om de Crisis- en herstelwet aan te passen om zo gemeenten te helpen bij de woningbouwopgave.

Bouwen is dus de opdracht. En daar komt het nodige bij kijken. Het verschilt per project welk ruimtelijk besluit zich het beste leent voor de totstandkoming daarvan. Verder kunnen er vele thema’s een rol spelen bij de realisatie van woningbouw, die – als ze over het hoofd worden gezien – de totstandkoming van dat project kunnen belemmeren. De bijdrage van het ToetsTeam is daarom deze keer aan woningnood gewijd.

De start van een project: welk besluit?

De bestrijding van woningnood kan grofweg op twee verschillende wijzen worden aangepakt. Er kan gekozen worden voor een binnenstedelijke oplossing, en – zoals al benoemd – er kan gebouwd worden ‘in het groen’. Binnenstedelijke oplossingen zijn (sloop en) nieuwbouw- of transformatieprojecten. Startpunt is de check of het gewenste project past binnen het bestemmingsplan. Als dat niet het geval is, dan moet eerst worden bepaald welk type besluit zich het beste leent voor dat project. Zo kan een transformatie worden geregeld met een kruimelontheffing: van een leegstaand kantoorpand naar een appartementengebouw. Ook tijdelijke projecten lenen zich bij uitstek voor de kruimelontheffing. Braakliggende kavel? Perfect voor een pilot met tiny houses of de opvang van asielzoekers. Maar niet ieder project past binnen een kruimelontheffing, waarbij ook het Besluit m.e.r. (zie vorige blog) een beperkende rol vervult. In dat geval kan er gekozen worden voor de uitgebreide omgevingsvergunning of een wijziging van het bestemmingsplan. Bij die laatste twee besluiten komt meer tijd en in beginsel ook een grotere onderzoekslast kijken dan bij de kruimelontheffing. In beginsel, want ook een kruimelontheffing moet in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening worden verleend.

Thema’s bij woningbouw

De keuze van de insteek van een project bepaalt niet alleen het te nemen besluit, maar ook wat daarbij allemaal komt kijken. Wind- en schaduwhinder bijvoorbeeld, op omliggende gebouwen en op het openbaar gebied spelen bij nieuwbouw (en zeker hoogbouw) in geval van een binnenstedelijk project een belangrijke rol, terwijl dit bij transformatieprojecten niet gauw om de hoek komt kijken. Een ander thema is – bij met name binnenstedelijke oplossingen – de parkeerbehoefte van een project. Het zal lang niet altijd eenvoudig zijn om dit op eigen terrein op te lossen. Dat hoeft niet het einde van het project te betekenen. Creatief omgaan met parkeernormen wordt steeds vaker geaccepteerd: een onderbouwing dat de doelgroep van het project veel minder dan gemiddeld auto’s bezit, dat het project voorziet in deelauto’s, lagere of zelfs maximum parkeernormen vastleggen in beleid e.d.

Zonering is een volgend thema. Ook binnenstedelijk, maar vaker nog ‘in het groen’ kan een contour op het gebied van geluid, geur of externe veiligheid een rol spelen. En niet alleen bij nieuwbouw. Bij transformatie van een niet-gevoelige functie naar wonen kan een contour ineens wél een knelpunt vormen. Maar ook dat hoeft geen showstopper te zijn. Contouren kunnen verkleind worden, maatregelen (aan de bron of bij de woningen zelf) kunnen uitkomst bieden, en in sommige gevallen is afwijken van de normen een uitweg. Van belang is dat in ieder geval goed gemotiveerd wordt - zo nodig met behulp van onderzoeken - waarom de bouw van woningen op de betreffende locatie in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Dit zijn zo maar wat thema’s die een belangrijke rol kunnen spelen bij uw project, en die niet over het hoofd gezien moeten worden.

Wijziging Crisis- en herstelwet

Het voldoen aan de woningbouwopgave moet eenvoudiger worden. Met het oog daarop is er het voornemen om de Crisis- en herstelwet (Chw) te wijzigen. De Chw kent niet alleen verschillende versnellingsinstrumenten (de onmogelijkheid om beroepsgronden na afloop van de beroepstermijn nog aan te vullen en het voorschrift op basis waarvan de bestuursrechter binnen zes maanden na afloop van de beroepstermijn uitspraak moet doen), maar bevat ook de mogelijkheid om vooruitlopend op de Omgevingswet een ‘bestemmingsplan verbrede reikwijdte’ vast te stellen. Zo’n bestemmingsplan verbrede reikwijdte kent flink wat voordelen in vergelijking tot het “gewone” bestemmingsplan. Zo kan worden volstaan met globaler onderzoek dat pas bij de verlening van een vergunning concreet hoeft te worden gemaakt, er kan een ruimere planperiode worden gekozen, er kan van bepaalde normen worden afgeweken, voor planschade geldt een kortere termijn etc. Dat zijn allemaal punten die kunnen bijdragen aan een snellere realisatie van woningen.

Nu geldt dat gemeenten pas gebruik kunnen maken van deze voordelen als het project op de lijst bij het Besluit uitvoering Chw staat. Aanmelding voor die lijst kan alleen als een project bijdraagt aan innovatieve ontwikkelingen, aan het bestrijden van de economische crisis en aan duurzaamheid. Tweemaal per jaar worden met een nieuwe tranche bij AmvB projecten toegevoegd.

Dat moet sneller en eenvoudiger kunnen. Idee van de wijziging van de Chw is om de aanwijzingsprocedure voor duurzame innovatieve experimenten te vereenvoudigen én te versnellen door de criteria voor aanwijzing aan te passen en de mogelijkheid een project bij ministeriële regeling aan bestaande projecten toe te voegen. Verder wil de Minister de reikwijdte van de Chw verbreden, zodat experimenten nog beter kunnen aansluiten bij de Omgevingswet. Het is de bedoeling dat de aangepaste Chw nog voor de zomer aan de Tweede Kamer wordt toegezonden.

Aan de slag!

Bij woningbouw spelen diverse thema’s.  Door deze in een vroegtijdig stadium te signaleren en daar waar nodig de juiste – creatieve – oplossing te kiezen, wordt voorkomen dat uw project onnodig strandt. Met de gewijzigde Chw belooft het allemaal nog iets eenvoudiger te worden, en kan een project straks sneller met een bestemmingsplan verbrede reikwijdte worden voorbereid. Op die manier moet het eenvoudiger worden om aan de woningbouwopgave te kunnen voldoen. Aan de slag dus!

ToetsTeam Pels Rijcken

Laura van der Meulen

Reacties

Herman Limpens - Zoogdiervereniging 11 april 2018 09:41

Bij het aspect 'bouwen in het groen' en bij 'gebruik van bestaande gebouwen' is het natuurlijk altijd mogelijk dat er effecten zijn op beschermde soorten en is een toetsing in het kader van de Wet natuurbescherming een logisch onderdeel van het proces. Als er natuurwaarden zijn wordt er gemitigeerd en gecompenseerd. In het geval van nieuwbouw op locaties waar geen natuurwaarden aanwezig waren, kan echter altijd de kans worden benut om natuurinclusief te bouwen voor vleermuizen en vogels. Hetzelfde geldt voor renovatie en hergebruik van gebouwen waarin nog geen natuurwaarden aanwezig zijn. We doen er goed aan dit natuurinclusief bouwen een automatisch onderdeel te laten zijn van deze processen. Voldoende verblijfshabitat van goede kwaliteit is immers een onderdeel dat bijdraagt van de gunstige staat van instandhouding van soorten. Anders gezegd, als we zorgen voor het ontstaan van bv. nieuwe vleermuisverblijven, is de impact van het verlies van verblijven op een andere plek geringer.

Copyright 2018 Aeneas Media

Deze website maakt gebruik van cookies. Meer informatie AccepterenWeigeren